INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF: PRENDRE EN COMPTE LES QUALITES PROPRES DU BIEN

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021 n°19-24881, retient que les acquéreurs d’un appartement commercialisé dans un programme d’investissement immobilier défiscalisé « avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable » et valide l’indemnisation du préjudice des acquéreurs du bien.

En l’espèce, le bien avait été acquis en 2006 dans le cadre d’un investissement locatif au prix de 101.500 euros. Par la suite en 2013, il avait été estimé entre 55 000 et 65 000 euros.

L’arrêt doit nous sensibiliser au fait que, quelle que soit la nature de l’achat immobilier, il est primordial de prendre en considération l’environnement et les qualités intrinsèques du bien.
En effet, les calculs de rentabilité d’investissement immobilier prennent souvent en compte une valeur de revente beaucoup trop optimiste au regard des caractéristiques propres du bien.

Il est important donc lors d’un achat de ne pas se fier aveuglément au taux de rentabilité affiché : il faut le questionner et vérifier ses hypothèses de construction (valeur à la revente, taux de vacance, etc).
De même, il ne faut pas forcément privilégier les achats qui affichent le prix au mètre carré le moins élevé. Un bien cher à l’achat par rapport à d’autres programmes immobiliers possède probablement de meilleures qualités intrinsèques (architecture, matériaux utilisés, état d’entretien, éléments d’équipement et de confort) et un meilleur environnement (zone d’emploi, de loisirs, proximité des services, calme).
Un bel appartement bien localisé est cher à l’achat, mais il se louera aussi plus cher et plus facilement.

Un investissement locatif, ce n’est pas qu’un ratio loyer / mensualité d’emprunt. A terme c’est aussi un patrimoine, il est important de choisir des biens qui ne perdront pas de valeur.