Transactions immobilières en Nouvelle-Aquitaine
LES IMPACTS COMMERCIAUX DU NOUVEAU
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGÉTIQUE (DPE)
Rappel sur les notations attribuées par le nouveau DPE ?
Le nouveau DPE attribue deux valeurs aux logements: la première en fonction de leur consommation d’énergie primaire et la seconde en fonction de leurs émissions de gaz à effet de serre. C’est la plus faible de ces deux valeurs qui est retenue pour donner au logement son classement final. Les notes vont de A à G, A correspondant au meilleur classement, G au moins bon.
Quelles sont les impacts concrets de ce classement sur la valeur des biens ?
Plusieurs mesures concrètes découlent de ce classement:
A compter du 25 août 2022, il ne sera plus possible d'augmenter le loyer d'un logement (y compris indexation) dont l'étiquette énergétique affiche un F ou un G, que ce soit pendant le cours du contrat de location, mais également lors d’une nouvelle location.
A compter de janvier 2023, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, donc un impératif pour que vos logements soient loués à l’usage de résidence principale. Ainsi, il ne sera plus possible de remettre à la location les logements les plus énergivores (consommation en énergie supérieure à 450 kWh/m²/an).
Ensuite ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé au fil des années: en 2025 pour tous les logements G, en 2028 pour les F, en et 2034 pour les E.
Si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire pourra demander à son bailleur sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge pourra également réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement, jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Concernant les ventes, en cas de vente d’une maison individuelle (ou d’un immeuble en monopropriété) classé F ou G, à partir du 1er septembre 2022, le propriétaire a l’obligation de faire réaliser un audit énergétique. Cet audit, à sa charge, s’ajoute aux diagnostics existants.
Enfin, pour tous les logements concernés, les annonces de vente et location doivent obligatoirement comporter la mention explicite suivante: "Logement à consommation énergétique excessive". Les annonces mentionnent également le montant estimé de ses dépenses.
Ces logements seront donc plus difficiles à louer, interdits à la relocation, ou plus difficiles à vendre. Ces mesures vont impacter directement et immédiatement la valeur de votre bien. Il nous paraît donc impératif que vous fassiez rapidement un point sur sa situation.
N’oubliez pas que les énergies fossiles (fuel, gaz) seront pénalisées. Certains logements risquent de passer de D ou E vers F ou G si l’énergie est fossile (surtout pour le fuel).
Pensez également à collecter l’ensemble des informations pertinentes pouvant avoir un impact sur le résultat du DPE : notamment récupérer toutes les factures.
Exemple : l’isolation de combles non accessibles ne pourra pas être prise en compte si elle n’est pas justifiée sur factures.
Dans tous les cas, il est important de préserver votre responsabilité à l’égard de votre locataire ou futur locataire, le DPE constituant désormais un outil qui vous est opposable.
Vous trouverez ci-dessous les situations devant attirer votre vigilance.
DPE locatif :
Il n’existe pas de DPE (bien loué avant le 1er janvier 2017) : faîte faire un DPE pour connaître l’état de votre logement. Le locataire est en droit de vous le réclamer.
Le DPE joint au contrat de location comporte une étiquette vierge : idem, faîte faire un DPE.
Le DPE joint au contrat de location comporte une étiquette avec la mention F/ G : envisagez de faire des travaux (pour éviter le gel des loyers).
Le DPE joint au contrat de location comporte une étiquette avec la mention G et une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an : il est impératif de faire des travaux (interdiction de remettre à la location à partir de janvier 2023).
Vente immobilière :
Si votre logement est classé F ou G, il peut être intéressant de faire faire des travaux d’amélioration de la performance énergétique (sinon le coût de ses travaux devront être intégrés au prix de vente de votre bien).
Calendrier des mesures :
Nous vous conseillons de travailler dès à présent sur la performance énergétique de votre logement afin d’assurer la possibilité de le louer, et de préserver votre patrimoine et sa rentabilité.
